18 juli 2023, door Philip Bokeloh, econoom bij ABN AMRO
"De huizenprijzen zijn scherp gedaald. Ondanks de recente prijsdalingen is de woningmarkt nog altijd matig betaalbaar. We stellen onze prijsramingen licht naar boven bij van -6% naar -5% voor 2023 en van -4% naar -3% voor 2024", aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de nieuwste Woningmarktmonitor van juli 2023 .
De CBS/Kadaster prijsindex stond in mei 6% lager dan de piek van juli 2022. Vooral oudere huizen met minder goed energielabel zijn in prijs gedaald, terwijl nieuwere huizen met een gunstig energielabel juist zijn gestegen. De huizenprijzen staan in alle regio’s onder druk, maar zijn het hardst gedaald in de grote steden. Maar ondanks de recente prijsdaling is de betaalbaarheid van een woning nog niet verbeterd.
Het aantal woningaankopen wordt verder belemmerd doordat de bouw van nieuwe woningen achterblijft. Door de val van het kabinet is de beleidsonzekerheid voor de sector verder toegenomen. Het gebrek aan nieuwbouw zet een rem op het aantal woningaankopen, zowel bij nieuwe als bij bestaande woningen. Wij houden vast aan onze eerdere raming van een 5%-daling dit jaar en een bescheiden stijging van het aantal woningaankopen met 2,5% volgend jaar.
Het vertrouwen in de woningmarkt is in het afgelopen jaar flink gedaald. De omslag in het woningmarktsentiment komt vooral door de stijging van de hypotheekrente. Hierdoor kunnen kopers een minder hoge maximale hypotheek krijgen op basis van hun inkomen. De netto maandlasten ten opzichte van het netto inkomen zijn hierdoor gemiddeld toegenomen. De daling van het vertrouwen is inmiddels wel een halt toegeroepen. De marktindicator staat al sinds december op een vergelijkbaar niveau.
De stabilisatie vloeit voort uit de vooruitzichten voor de hypotheekrente. Die stijgt niet langer, is het afgelopen half jaar min of meer gelijk gebleven, en kan mogelijk weer wat omlaag zoals we ook eerder naar buiten brachten in onze voorspelling voor de ontwikkeling van de hypotheekrente. Daarnaast stijgen de inkomens niet hard genoeg om compensatie te bieden. Dit betekent dat de huizenprijzen verder omlaag moeten om de betaalbaarheid te verbeteren.
De afnemende interesse van particuliere verhuurders biedt kansen voor starters. Het aandeel van koopstarters in de woningaankopen stijgt inderdaad. Dit komt niet zozeer doordat starters meer woningen kopen, maar doordat doorstromers pas op de plaats maken en eerst hun woning willen verkopen voordat zij een nieuwe woning kopen. Woningaanschaf is voor starters uiteindelijk lastiger dan voor doorstromers. Anders dan starters kunnen doorstromers in het verleden afgesloten leningen met een lagere rente meenemen naar hun volgende woning. Verder profiteren veel doorstromers van hoge overwaardes, mede dankzij de forse prijsstijgingen in het verleden.
De bevolking blijft groeien, vooral door migratie want Nederland geldt als een aantrekkelijk vestigingsland. Daarnaast willen steeds meer mensen zelfstandig wonen. De combinatie van een groeiend aantal inwoners en meer eenpersoonshuishoudens zorgt voor een grotere woningbehoefte op de huizenmarkt. De bouw van nieuwe woningen kan de vraag helaas nauwelijks bijbenen. Onder andere de beperkte beschikbaarheid van bouwgrond vormt een belangrijke belemmering. Demissionair minister Hugo de Jonge wilde het grondbeleid hervormen en gemeenten meer ruimte geven om sneller tot onteigening over te gaan. Of het hier van gaat komen, is na de val van het kabinet hoogst onzeker.
