15 oktober 2024, door Philip Bokeloh en Mike Langen, economen bij ABN AMRO.
"De huizenprijzen en het aantal woningverkopen stijgen nóg harder dan we eerder dachten. Ook verwachten we dat in 2025 de hypotheekrente verder blijft dalen", aldus Philip Bokeloh, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN AMRO, in de nieuwste Woningmarktmonitor van oktober 2024 .
De huizenprijzen blijven voorlopig nog stijgen. In augustus waren de prijzen 11,2% hoger dan een jaar eerder. De afgelopen anderhalf jaar stegen de prijzen maandelijks met gemiddeld 0,6%. Op korte termijn verwachten we geen verandering in deze trend op de huizenmarkt. Daarom verhogen we onze eerdere verwachtingen voor de huizenprijzen. We denken nu dat dit jaar de huizenprijzen zullen stijgen met 8,5% en in 2025 met 7%.
Het aantal woningverkopen stijgt dit jaar met 12%, in plaats van de eerder verwachte 10%. Volgend jaar zal de toename lager zijn, rond de 2,5%. Dit komt vooral door beperkte mogelijkheden om naar nieuwbouwwoningen te verhuizen. We zien wel een verschil tussen starters en doorstromers. Door de eerdere prijsdaling na de energiecrisis wachtten veel doorstromers af. Nu de prijzen stijgen, komen ze weer meer in beweging. Jongeren en starters houden de markt levendig. Verhuurders verkopen huurwoningen vanwege nieuwe belasting- en huurregels, wat zorgt voor meer verkopen van appartementen.
De hypotheekrente daalt verder omdat de Europese inflatie is gedaald en de Europese Centrale Bank (ECB) de rentetarieven verlaagt. Dit zorgt voor vertrouwen op de woningmarkt, hoewel de Nederlandse huizenmarkt minder gevoelig is voor renteveranderingen door lange rentevaste periodes en hypotheekrenteaftrek.
De belangrijkste redenen voor de hogere huizenprijzen zijn:
Werknemers hebben een sterke positie door de krappe arbeidsmarkt, wat leidt tot hogere lonen. Hoewel er een grens is aan hoeveel lonen kunnen stijgen, verwachten we dat de lonen de komende jaren blijven groeien. Dankzij hogere lonen en lagere hypotheekrentes kunnen kopers een hogere maximale hypotheek krijgen. Uit NVM-cijfers blijkt dat er weer vaker wordt overboden bij woningaankopen. In het derdde kwartaal gebeurde dit bij 69% van de aankopen, tegenover 46% in hetzelfde kwartaal vorig jaar.
De gemiddelde koopsom van een huis is nu € 466.000: een nieuw record. Er zijn wel regionale verschillen; in Noord-Holland en Utrecht ligt de gemiddelde koopsom boven het landelijk gemiddelde, terwijl deze in andere provincies lager ligt. Lees hier meer over in ons actuele artikel 'Van Randstad tot provincie: alles over huizenprijzen'.
Er is meer vraag naar nieuwbouw. Dit komt doordat de prijzen van bestaande woningen sneller stijgen dan die van nieuwbouwwoningen. De doorstroom naar nieuwbouw valt echter tegen. Er worden weinig nieuwe woningen gebouwd door:
Het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt wel door de lagere rente. Helaas leiden deze vergunningen niet altijd tot nieuwe woningen door mogelijke bezwaren van omwonenden en milieukwesties. Ook moet Nederland vanaf 2027 voldoen aan de Europese normen voor waterkwaliteit, wat bouwprojecten kan vertragen.
De regeringsplannen voor meer nieuwbouw zijn onduidelijk. Plannen zoals ‘straatje erbij’ leveren minder woningen op dan gehoopt, en voor zover niet in gebieden met veel vraag. De bouwtop met marktpartijen moet bindende afspraken maken, maar het is onzeker of dit lukt zonder financiële prikkels of concessies. Lees meer over de toekomst van nieuwbouw.
Bekijk de hypotheekrenteontwikkeling.
