Woningmarkt trekt aan en verduurzamen wordt duurder

Doordat de woningmarkt aantrekt, verhogen we onze verwachtingen voor het aantal woningaankopen en -verkopen (transacties) voor 2024 naar +10% (201.000 transacties). Dit komt ten eerste door de verhoging van de NHG-grens op 1 januari van dit jaar, waardoor meer starters een huis hebben kunnen kopen. Ten tweede hebben veel verhuurders hun woningen verkocht, omdat door verschillende maatregelen de woningverhuur minder aantrekkelijk is gemaakt. En tot slot hebben veel woningeigenaren vorig jaar gewacht met verhuizen vanwege de gestegen hypotheekrente en de prijsdip. Nu de hypotheekrente gaat dalen en de huizenprijzen herstellen, is het verschil tussen de huidige woningwaarde en het bedrag waarvoor de woning ooit is gekocht groter geworden. Daardoor stromen zij eerder door naar hun volgende woning. Voor 2025 verlagen we de raming juist naar 2,5% (206.000 transacties).

De gemiddelde prijs van een huis is nu € 445.000. Dit is bijna een recordhoogte. Daarmee is de eerdere prijsdaling van 2023 weer teruggedraaid. Ook de NVM spreekt van een hittegolf op de huizenmarkt. We verwachten daardoor dat de huizenprijzen zullen stijgen met 7,5% in 2024 en met 5% in 2025. Eerder dachten we nog dat deze dit jaar met 6% zouden stijgen. De grotere stijging komt vooral door de loonstijgingen en dalende hypotheekrentes, waardoor mensen meer hypotheek kunnen krijgen. Wel zijn er behoorlijke prijsverschillen tussen de diverse provincies en ook het energielabel speelt tegenwoordig een belangrijke rol. 

Duurzaam wonen is steeds belangrijker. Huizen met een goed energielabel zijn meer waard. Dit komt ook doordat de risico's van klimaatverandering meer invloed krijgen op de waarde van woningen. Aan de andere kant wordt het duurder om een huis te verduurzamen. Het nieuwe kabinet bezuinigt namelijk op duurzaamheidsmaatregelen. Zoals op subsidies voor de uitrol van warmtenetten en op gemeentelijke subsidies om huizen met een slecht energielabel te verduurzamen. Verder heeft de coalitie besloten de salderingsregeling te schrappen. Dat betekent dat de elektriciteit die met zonnepanelen wordt opgewekt, niet langer verrekend mogen worden met je eigen stroomverbruik. Hierdoor wordt de terugverdientijd van de investering in zonnepanelen bijna 2 tot 3 keer zo lang en wordt het dus minder aantrekkelijk om zonnepanelen te plaatsen.

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft kortgeleden voor het eerst weer de rente verlaagd. Wij denken dat het zogenaamde depositotarief, dat nu op 3,75% staat, in de tweede helft van volgend jaar naar 1,5% is gedaald. De tienjaarsrente op Nederlandse overheidsleningen zakt volgens onze prognoses van 2,75% nu naar 2% eind volgend jaar. Als onze voorspellingen uitkomen, zal ook de hypotheekrente dalen.

In de eerste vier maanden van dit jaar zijn er 22.000 nieuwe woningen gebouwd. Dit is niet genoeg om aan de vraag te voldoen. Er zijn veel problemen bij nieuwbouw, zoals een tekort aan bouwvakkers en bezwaarprocedures. Om het jaarlijkse doel van 100.000 woningen te halen, heeft het nieuwe kabinet bedacht dat er in elke stad en elk dorp een 'straatje erbij' moet komen. 2 of 3 huizen per plaats zou genoeg moeten zijn om deze doelstelling te halen. Verder moeten er dit jaar wel heel veel leegstaande kantoren en winkels worden omgebouwd naar woningen. Dat is wel erg hoog gegrepen, want de afgelopen jaren lag het aantal woningen dat op die manier is gebouwd, veel lager. Een lichtpuntje is wel dat dat er de laatste tijd weer meer bouwvergunningen zijn afgegeven.

Het nieuwe kabinet houdt vast aan alle plannen van Hugo de Jonge. Opnieuw komt er een minister voor wonen. Er verandert niets aan de belastingregels van de eigen woning. De hypotheekrenteaftrek-, eigenwoningforfait- en Hillenregeling veranderen niet. En de wet betaalbare huur blijft bestaan. Ook wil zij nog steeds dat er bij nieuwbouw meer aandacht komt voor aandachtgroepen, zoals ouderen en starters. Maar het is onduidelijk welke maatregelen de coalitie daarbij wil nemen. Dat het onduidelijk is wat de coalitie echt wil doen, geldt eigenlijk ook voor de meeste punten die in het coalitieakkoord over wonen staan. De vraag blijft vaak hoe dan? Veel grote plannen, maar ze missen detail. Door de uitvoeringsproblemen die er nu al zijn, denken we dat de kans groot is dat het bij plannen blijft.