Duizelingwekkende bedragen

Vastgoedadviseur Envalue bracht in kaart dat de verduurzaming van de bestaande kantorenvoorraad naar Paris Proof in 2050 ongeveer 4,5 miljard euro kost. De meeste aandacht gaat nu vooral uit naar het tussenstation van het veelbesproken A-niveau in 2030. In dat geval hebben wij het over 1,5 miljard euro, wat dan weer lijkt mee te vallen. Maar de stap naar kantoren die in 2050 volledig CO₂-neutraal zijn, is nog groot. We moeten daarom ambitieuzer zijn.

De kosten om de totale woningvoorraad ooit van energielabel A te voorzien worden becijferd op 195 miljard euro. En die inspanning moet vooral uit de breedte komen; 65 procent van de woningvoorraad moet die verduurzamingsslag nog maken.

De enorme verduurzamingsopgave moet vooral door marktpartijen worden betaald. Helaas hebben die elk hun eigen uitdagingen en redenen om terughoudend te zijn.

Zo hebben corporaties de afgelopen jaren door de verhuurdersheffing veel financiële slagkracht verloren. De nieuwbouwopgave bij de corporaties is groot en daarmee ook de behoefte aan financiële middelen.

Gelukkig staat de bestaande corporatieportefeuille er qua verduurzaming niet slecht voor. De verwachting is dat er na 2028 geen corporatiewoningen meer zijn met een slecht energielabel E, F of G. Dat betekent dat nu ongeveer slechts 10 procent van de totale corporatieportefeuille nog verduurzaamd moet worden om tot de voorlopige eis van minimaal label D te komen. Dit staat wel nog los van het ‘toekomstklaar’ isoleren en aardgasvrij maken, wat meer inspanningen vereist. Het uiteindelijke doel van de corporaties is dat de eigen voorraad in 2050 CO2-neutraal is. Dat wordt al met al nog een kostbaar traject.

Private equity is historisch niet zwaar gealloceerd in vastgoed. En deze geldschieters zullen door de huidige hectiek in de markt ook niet direct enthousiast zijn. Zelf niet als het gaat om een kans tot goedkoop inkopen van een pand dat nog niet verduurzaamd is. Dat is over het algemeen toch te spannend. Family offices vormen binnen dit segment een uitzondering. Zij hebben vaak een redelijk deel van de portefeuille in vastgoed belegd en zijn vaker intrinsiek gemotiveerd tot verduurzaming.

Institutioneel geld is momenteel ook voorzichtig. Door de afwaarderingen in het vastgoed, alloceren pensioenfondsen en verzekeraars momenteel minder aan vastgoed. Maar ook het grillige overheidsbeleid maakt institutioneel en pensioengeld schuw. Deze partijen houden van consistentie. Dat is nodig om aan hun financiële verplichtingen op lange termijn te kunnen voldoen. Dus als hier minder geld vandaan komt, betekent dat automatisch ook minder geld om te verduurzamen.

Afgelopen maand was ik op een bijeenkomst waar vijftien Nederlandse ceo’s en vastgoedbeslissers de visie voor 2025 bespraken. Het belangrijkste geluid uit de markt is dat de overheid betrouwbaar moet zijn. Sterker, een aantal deelnemers claimde dat buitenlandse investeerders Nederland even links laten liggen omdat het momenteel aan consistent beleid ontbreekt.

Banken zijn zeker aanjagers van de verduurzamingsopgave en spreken hun klanten hier ook op aan. Maar banken zijn op dit moment ook beduidend voorzichtiger door de op handen zijnde herfinancieringen.

De overheid, tot slot, kan de verduurzaming op verschillende manieren een handje helpen. Het Rijk stelt 900 miljoen euro voor woningen ter beschikking en biedt daarnaast nog talrijke subsidies voor utiliteitsbouw. Bij de eerdergenoemde bedragen valt dit echter in het niet. Met regelgeving probeert de overheid uiteraard verdere verduurzaming af te dwingen, maar daarmee betaal je de rekening natuurlijk niet.

De overheid stelt zich wat financiering betreft nadrukkelijk bescheiden op, omdat het rendement van de verduurzaming in potentie bij marktpartijen terechtkomt. Uit taxaties blijkt dat een kantoorpand dat onder het inmiddels verplichte energielabel C zit tot wel 40 procent minder waard is. Duurzame kantoren met minimaal A-kwaliteit worden in sommige gevallen hoger gewaardeerd. Toch blijkt uit taxaties van het overige commercieel vastgoed dat verduurzaming nog steeds een te kleine rol speelt. Ook in de residentiële verhuurmarkt betaalt verduurzaming zich nog niet duidelijk uit.

Een groot deel van de verduurzamingsopgave komt via de eigen woning bij particulieren terecht. Brainbay heeft becijferd dat de waardevermeerdering van een woning dat van label G naar C gaat 11,3 procent bedraagt. Dus bij particuliere woningen loont het zeker om te verduurzamen, maar dat geld komt er pas bij verkoop uit. Het moet er eerst in, maar in tijden van hoge inflatie en grillig overheidsbeleid over de gesubsidieerde maatregelen zoals zonnepanelen en warmtepompen stellen mensen verduurzaming liever even uit.

Ik heb het voor het gemak nog maar even niet over al het kapitaal wat nodig is om tot de één miljoen extra woningen in 2030 te komen. Want dan gaat het je echt duizelen. Maar gelukkig hoeven deze woningen niet alsnog verduurzaamd te worden. Dat is namelijk al in de prijs inbegrepen.

Kortom, waar we juist moeten versnellen en terwijl investeren in verduurzaming op termijn loont, lijkt het kapitaal te vertragen.

Er staan te veel seinen op rood om ook nog eens alle inspanning op verduurzaming te zetten, lijkt wel. Maar zoals altijd hebben wij elkaar nodig en moeten wij niet wegkijken van wat we met elkaar afspreken. Het is een integraal onderdeel van onze toekomst waar wij allemaal verantwoordelijk voor zijn. En zoals vaak gaan de kosten voor de baten uit.

Deze column is eerder verschenen in Vastgoedjournaal op 23 september 2024.

Over de auteur

Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Zij gaat intern en extern graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt.

Lees verder in de sector vastgoed

De afgelopen periode stond de vastgoedsector in het teken van afwaarderingen, als gevolg van de sterk gestegen rente. Het perspectief voor de sector is echter gunstig, aangezien de behoefte aan woningen en bedrijfsgebouwen door de krappe markt en sterke economie aanhoudend groot is.

Bekijk alle artikelen